Witam Panie Michale,

Banki prześcigają się w ofertach kredytowych, wprowadzając co raz to atrakcyjniejsze promocje. Łatwo jest się zgubić w natłoku informacji. Ponadto w ostatnich latach aby zrealizować zakup nieruchomości duża część z nas zaciąga kredyt na bardzo długi okres, niejednokrotnie na ponad 20. Tym istotniejszy jest trafny wybór banku.

- Kredyt hipoteczny to dość złożony produkt bankowy, a wysokość raty zależy od wielu czynników takich jak marża, prowizje i opłaty, ubezpieczenia, LTV (wysokości udzielanego kredytu lub pożyczki w odniesieniu do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie) oraz w przypadku kredytów indeksowanych w walucie obcej spread (różnica pomiędzy kursem kupna (wypłaty), a sprzedaży (spłaty) zaciągniętego zobowiązania.

Duża część klientów w pierwszej kolejności o kredyt pyta w banku, gdzie ma założone konto. Bardzo często „nasz bank” nie ma najlepszej oferty, a dodatkowo w trakcie procesu kredytowania analityk bardzo dokładnie nas prześwietli. Na podstawie historii rachunku zdobędzie informacje o naszych wydatkach i niektóre z nich może potraktować jako stałe (np. ubezpieczenie) co spowoduje obniżenie naszej zdolności kredytowej. Wnioskując o kredyt w innym banku mamy wpływ na to, jakie operacje na rachunku udostępnimy bankowi.

. Na ratę kredytu składa się marża banku (niezmienna przez cały okres kredytowania) oraz zmienna stopa procentowa (WIBOR przy kredytach w złotówkowych i LIBOR w przypadku walut obcych). Nierzadko mamy do czynienia z sytuacją, gdzie promocyjne oprocentowania marży jest dostępne pod warunkiem skorzystania z innych produktów banku. W efekcie może okazać się, że koszty z tym związane mocno podnoszą ratę, a oferta innego banku z nieco wyższą marżą, ale bez dodatkowych produktów jest korzystniejsza. Prowizje i różnego rodzaju opłaty to kolejny element wpływający na koszt kredytu. Często banki „chwalą się” zerową prowizją. Jak się jednak okazuje nie ma nic za darmo i mimo iż takiego kosztu na początku kredytu nie poniesiemy to wyższa wysokość raty spowoduje, że oddamy bankowi taką prowizję z nawiązką. Warto więc czasem ponieść opłatę związaną z prowizją na początku, po to by płacić przez kolejne lata niższą ratę.

Sprzedawcy w banku przy okazji udzielania kredytu często proponują różnego rodzaju ubezpieczenia. Najczęściej spotykanym jest ochrona od śmierci, trwałej niezdolności do pracy oraz od utraty pracy. To ostatnie jest trudne do wyegzekwowania i może okazać się, że w razie potrzeby, kiedy utracimy pracę, takiej pomocy ze strony banku nie otrzymamy. Raty natomiast będzie oczywiście trzeba płacić. Obowiązkowym ubezpieczeniem jest ochrona nieruchomości będącej przedmiotem zabezpieczenia.

Marża banku bardzo często zależy od wskaźnika LTV - im wyższy wkład własny tym korzystniejsze może być oprocentowanie. Wiele banków wręcz wymaga takiego wkładu. Warto jednak wiedzieć, że taki wymóg można spełnić w inny sposób i wcale nie musimy być skazani na banki udzielające kredytów na 100% wartości nieruchomości (takie kredyty są zwykle najdroższe). Jeśli znajdziemy nieruchomość w okazyjnej cenie, której rynkowa wartość jest znacznie wyższa to w części banków różnica między tymi wartościami, będzie stanowiła nasz wkład własny.

Oprocentowanie kredytu w niektórych przypadkach zależy również od jego wysokości. Może dojść do sytuacji w której wnioskowanie o nieco wyższa kwotę spowoduje „przeskoczenie” na kolejny poziom w siatce marż banku, w wyniku czego za większy kredyt zapłacimy niższą ratę.

Kolejnym istotnym czynnikiem mającym wpływ na koszt kredytu jest spread bankowy. Jest to informacja która jest bardzo często pomijana i niedoceniana. Część banków notuje dwa oddzielne kursy walut – pierwszy to kurs wymiany, drugi natomiast jest kursem obowiązującym przy kredytach hipotecznych indeksowanych w walucie obcej. Zwykle ten drugi jest wyższy. Różnice między poszczególnymi bankami są naprawdę duże. Okazuje się, że atrakcyjne oprocentowanie w jednym banku, wcale nie gwarantuje niższej raty w porównaniu z bankiem o wyższej marzy, ale niższym spread’ie.

Jeśli jesteśmy już posiadaczem kredytu hipotecznego warto co jakiś czas sprawdzać oferty banków w celu weryfikacji czy nie istnieje możliwość przeniesienia naszego zobowiązania. Nie przyzwyczajajmy się zatem do obecnego banku i w razie możliwości obniżenia raty przy niezmiennym okresie kredytowania, skorzystajmy z tego. To samo dotyczy osób których sytuacja finansowa uległa poprawie – z dużą dozą prawdopodobieństwa mogą one refinansować swój kredyt na dużo korzystniejszych warunkach.