Strony zawierające umowę mogą ustalić obowiązek wpłaty zadatku, tj. określonej sumy pieniężnej lub wydania przy zawarciu umowy określonej rzeczy przez jedną ze stron. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej (art. 394 § 1 KC). Z przedstawionego zapytania wynika, iż umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania nie została wykonana przez sprzedającego mieszkanie, w tej sytuacji, kupującemu przysługuje prawo żądania zwrotu zadatku w wysokości dwukrotnie wyższej. Naturalnie w polskim prawie obowiązuje zasada swobody umów oraz możliwość wzajemnych ustępstw (umowa ugody), z której wynika, iż strony stosunku prawnego mogą go dowolnie modyfikować zgodnie ze swoją wolą, dopóki modyfikacje te nie wykraczają poza ramy wyznaczone przepisami prawa. Tak więc również w rozpatrywanej sprawie strony mogły uzgodnić między sobą obowiązek zapłaty kwoty niższej niż dwukrotność wpłaconego zadatku.

 

Jeżeli chodzi o porozumienie podpisane przez strony, nazwane w przedstawionym zapytaniu „ugodą” pojawia się pytanie, czy zostało ono zawarte przed sądem (ewentualnie mediatorem), czy jedynie pomiędzy stronami bez obecności osób trzecich. W pierwszej sytuacji mamy bowiem do czynienia z tzw. ugodą sądową, która jest jednocześnie tytułem egzekucyjnym (art. 777 § 1 pkt 1 kpc), co oznacza, iż po nadaniu jej przez sąd tytułu wykonalności staje się tytułem wykonawczym i podstawą do wszczęcia egzekucji przez komornika. Zgodnie z powyższym po nadaniu tytułu wykonalności zawartej przez Państwa ugodzie, może Pan od razu udać się do komornika, bez konieczności dochodzenia roszczenia przed sądem. W sytuacji jeśli „ugoda” zawarta została jedynie w obecności stron, mamy do czynienia ze zwykłą umową stron zawartą w formie pisemnej, której wykonania kupujący może dochodzić przed sądem, ale która sama jako taka nie stanowi podstawy do egzekucji świadczenia. W tej sytuacji konieczne będzie złożenie pozwu do właściwego sądu, które powinno być poprzedzone skierowaniem do dłużnika pisemnego wezwania do zapłaty nadanego listem poleconym. W razie braku reakcji ze strony dłużnika konieczne będzie złożenie pozwu do sądu. Wraz ze złożeniem pozwu należy wnieść opłatę w wys. 5% wartości przedmiotu sporu (nie mniej niż 30 zł.). Do pozwu należy załączyć dowody na poparcie swoich twierdzeń (w tym przypadku umowy podpisane między stronami) oraz wezwanie do zapłaty wraz z dowodem nadania listem poleconym. W treści pozwu należy wskazać wysokość żądania oraz uzasadnić, na jakiej podstawie dochodzicie Państwo zapłaty żądanej kwoty oraz wskazać ewentualnych świadków. Jeżeli żądanie zgłoszone w pozwie nie budzi wątpliwości sąd wyda nakaz zapłaty, który stanie się prawomocny, jeśli dłużnik go nie zaskarży. W przypadku uznania długu (a ugoda która zawarliście może takie uznanie długu stwierdzać) można wnosi o wydanie nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowy a wtedy nakaz jeszcze przed uprawomocnieniem stanowi tytułu zabezpieczenia, co oznacza iż za pośrednictwem Komornika można zabezpieczyć majątek dłużnika (np.: zająć samochód). Następnie sąd nada orzeczeniu klauzulę wykonalności. W takiej postaci nakaz będzie stanowił tytuł wykonawczy, na którego podstawie komornik będzie mógł wszcząć egzekucję.

Jeżeli chodzi o zabezpieczenie spłaty przysługującej Państwu należności, zgodnie z art. 730§ 1 kpc w każdej sprawie cywilnej podlegającej rozpoznaniu przez sąd lub sąd polubowny można żądać udzielenia zabezpieczenia. Wniosek o zabezpieczenie może być zawarty już w samym w pozwie, z tym, że wówczas w uzasadnieniu należy uprawdopodobnić roszczenie, np. poprzez wskazanie, iż strony zawarły umowę pisemną i załączenie jej do pozwu. Ponadto w takim pozwie należy również wykazać interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia tj. wykazać, że brak zabezpieczenia uniemożliwi lub poważnie utrudni Panu wykonanie zapadłego w sprawie orzeczenia (7301 § 1 kpc).

Odnośnie kwestii dotyczącej wyboru komornika lub firmy windykacyjnej wskazać należy, iż obie możliwości różnią się od siebie zasadniczo, zwłaszcza w zakresie przyznanych im prawem możliwości egzekucji roszczeń. I tak w przypadku egzekucji komorniczej zastosowanie znajduje ustawa o komornikach sądowych i egzekucji oraz przepisy kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z art. 2 ust. 1 ww. ustawy czynności egzekucyjne wykonuje wyłącznie komornik (poza wyjątkami przewidzianymi w innych ustawach). Ponadto przepisy kodeksu postępowania cywilnego regulujące postępowanie egzekucyjne przewidują szereg środków przymuszających dłużnika do uregulowania długu oraz sposobów na uzyskanie informacji o majątku dłużnika, które mogą być stosowane przez komornika, ewtl. przez sądy i tylko przez nie, np. w zakresie uzyskiwania informacji o numerze konta dłużnika, czy przysługujących mu wierzytelnościach. Przepisy te nie odnoszą się do firm windykacyjnych, a to oznacza, iż komornikowi przepisy prawa stwarzają znacznie większe prawne możliwości przymusu w dochodzeniu wierzytelności stwierdzonych tytułem wykonawczym.

Jeśli jednak zdecydowałby się Państwo na pomoc firmy windykacyjnej może okazać się konieczne scedowanie na nią wierzytelności (na podstawie art. 509 § 1 KC) albo udzielenia jej pełnomocnictwa. Należy wskazać, iż sama firma windykacyjna jest jedynie jedną z form powadzenia działalności gospodarczej utworzonej na zasadzie wolności gospodarczej. W polskim porządku prawnym brak przepisów, które takim firmom przyznawałyby szczególne kompetencje w zakresie egzekucji długów.