Piątek, 20 Lipiec 2018-Czesława i Hieronima
TwojRynek

Twój Rynek

W labiryncie mieszkaniowych pułapek
Może być ciasne ale własne – z takiego założenia wychodzimy chyba wszyscy. Marzenia o własnym mieszkaniu mają wysoki priorytet i zrobimy wszystko by je zrealizować. Jednak zakup nieruchomości – niezależnie czy będzie to mieszkanie, czy też dom – wiąże się z wyborami.
 
Począwszy od wyboru tego wymarzonego „M”, na kredycie hipotecznym skończywszy. A po drodze mamy wiele przeszkód do przebycia. Jak kupować by nie żałować? O tym rozmawiam dzisiaj z Renatą Matras, właścicielką jednej z zielonogórskich agencji nieruchomości oraz Przemysławem Lipińskim, doradcą finansowym.
 
 
 
 
Renata Matras, włascicielka agencji nieruchomości:
 
Jak kryzys w gospodarce, w 2009 roku, odbił się na rynku nieruchomości?
Było znacznie mniej osób zainteresowanych kupnem mieszkania, działki budowlanej czy też domu – wiązało się to przede wszystkim z możliwościami kredytowymi i polityką banków, które znacznie zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów. Wydaje mi się, że 2010 rok będzie pod tym względem zdecydowanie lepszy – nie tak dobry jak lata przed kryzysem ale już widać ożywienie na rynku nieruchomości
 
Jak kształtowały się i kształtują teraz ceny nieruchomości?
Ceny mieszkań w 2009 roku zaczęły stopniowo spadać – wiązało się to z tym, że podaż była większa niż popyt. A więc by skutecznie sprzedać mieszkanie – należało obniżyć cenę. W chwili obecnej obserwuję równowagę między popytem a podażą. Na rynku wtórnym cena m2 mieszkania waha się między 2,8 tys. zł a 3,5 tys. Na rynku pierwotnym jest to między 3,2 tys. a ok. 3,7 tys. zł . Należy jednak pamiętać, że stan developerski wymaga dodatkowych nakładów a więc koszt takiego mieszkania wzrasta nawet o 30%-50%.
 
Mieszkaniami, w których częściach Zielonej Góry są zainteresowani Klienci?
W Zielonej Górze nadal największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania na osiedlach – Zacisze, Zastalowskie, Leśne oraz zupełnie nowych osiedlach takich jak osiedle Willa Nowa czy osiedle Źródlane. Z obserwacji mojej pracy wynika, że Zielonogórzanie nie tak chętnie jak w latach poprzednich decydują się na zamieszkanie w okolicach Zielonej Góry. Miasto pozostaje atrakcyjne ze względu na np. dojazdy do pracy czy kształcenie dzieci.
 
Czy bieżący rok jest dobrym czasem na zakup nieruchomości?
Wszystko wskazuje na to, że 2010 rok będzie jeszcze doskonałym momentem na zakup nieruchomości. Decyzja o tym, czy kupować na rynku wtórnym czy pierwotnym oraz wybór między domem a dużym mieszkaniem to już indywidualna kwestia każdego klienta. Wszystko zależy od preferencji a także zdolności finansowych. Podobnie w kwestii wyboru – czy np. budowa domu od podstaw czy też zakup przygotowanej do zamieszkania nieruchomości. Bardzo często Klienci decydują się na zakup domu w budowie, czyli takim, gdzie nie muszą podejmować czynności związanych z załatwianiem formalności w Urzędach co pozwala im zaoszczędzić czas, pieniądze i stresy a mogą jeszcze na tym etapie wykończyć dom uwzględniając swoje indywidualne potrzeby mieszkaniowe.
 
Zakup mieszkania czy też domu wiąże się z wieloma kwestiami, których niedopilnowanie może nasz kosztować wiele nerwów i pieniędzy. Jak tego uniknąć?
Zakup mieszkania czy też domu wiąże się z wieloma kwestiami, których niedopilnowanie może nasz kosztować wiele nerwów i pieniędzy. Zdarzają się przypadki sprzedaży nieruchomości obciążonych hipotecznie zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym. Sporo kłopotów może sprawić zakup nieruchomości z zameldowanymi osobami. Jest wiele problemów, które profesjonalna agencja nieruchomości potrafi skutecznie i tylko w sobie znany sposób wyeliminować. Dlatego nie warto „oszczędzać” i w przypadku kupna czy sprzedaży nieruchomości zwrócić się do profesjonalisty.
W ostatnich 2 latach w Zielonej Górze problemem jest także zakup/sprzedaż mieszkania wykupionego od miasta z wykorzystaniem bonifikaty i związanego z tym wpisu hipoteki kaucyjnej do KW . Dokonywałam takich transakcji i rzeczywiście są one trudne ale możliwe do wykonania.
 
 
Przemysław Lipiński, doradca finansowy:
 
W jakiej walucie brać teraz kredyt hipoteczny (od czego uzależniać wybór)?
Jeżeli chodzi o walutę kredytu nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Ogólnie przyjęła się zasada: „w jakiej walucie zarabiasz w takiej spłacaj kredyt”. Wydarzenia ostatniego roku pokazały nam jak dużo prawdy jest w tym powiedzeniu. W związku z tym, że kredyt oprocentowany jest zmienną stopą procentową zawsze ponosimy ryzyko wahania naszej raty kredytu w górę i w dół. Posiadając kredyt w walucie dodatkowo obciążamy się ryzykiem zmienności kursu waluty, w której mamy kredyt. O czym na pewno wiedzą klienci, którzy wzięli kredyt w franku szwajcarskim w 2007 i 2008 roku. Musimy mieć świadomość, że przy kredycie w walucie w momencie wzrostu kursu wzrasta nam nie tylko rata kredytu, ale również kapitał kredytu. Ma to duże znaczenie np. przy wcześniejszej spłacie, bądź przy przewalutowaniu kredytu, bo w tych przypadkach oddajemy bankowi więcej kapitału niż uzyskaliśmy na początku. Wybór jednak zawsze należy do klienta.
 
 
Wydaje się, że banki znowu otwierają się na klientów - pojawiają sie nowe "promocje" kredytowe (np. "110% wartości nieruchomości") - czy tak rzeczywiście jest?
Na pewno przez kilka ostatnich miesięcy możemy zaobserwować większą otwartość banków do udzielania kredytów hipotecznych. Banki również obniżają chętniej oprocentowanie i wprowadzają zwolnienia z prowizji za udzielenie kredytu. Powrót konkurencji i promocji na rynku kredytów hipotecznych na pewno poprawi sytuację klientów, bo kredyt będzie tańszy. Nadal jednak banki dość restrykcyjnie podchodzą do badania zdolności kredytowej i akceptacji, bądź szacowania nieruchomości, zwłaszcza w mniejszych miejscowościach.
 
Kiedy brać kredyt? Czy to jest odpowiedni moment czy może jeszcze wstrzymać się oczekując na lepszą ofertę banków?
Niestety nie znajdziemy idealnego momentu na wzięcie kredytu. Na dzień dzisiejszy możemy zaobserwować stabilizację cen nieruchomości a ceny niektórych z nich są naprawdę konkurencyjne. Jeżeli chodzi natomiast o kredyt to wzrosło jego oprocentowanie i zaostrzyły się warunki jego udzielania. Dlatego też moim zdaniem to cena nieruchomości powinna być wyznacznikiem decyzji czy wziąć kredyt czy nie. Musimy też pamiętać, że kredyt hipoteczny nie jest „cyrografem” na całe życie i przy zmianie warunków rynkowych na lepsze będziemy mogli zamienić kredyt na tańszy.
 
Na co zwracać uwagę biorąc kredyt? Czym się kierować by nie żałować:)?
Dokonując wyboru kredytu hipotecznego na pewno musimy wziąć pod uwagę oprocentowanie, prowizje za udzielenie kredytu, opłaty za wycenę, obowiązkowe ubezpieczenia, ważne również są warunki wcześniejszej spłaty i możliwość przewalutowania kredytu. Musimy też zapytać doradcę o ostateczną miesięczną ratę. Często doradca podaje ratę, która nie zawiera dodatkowych opłat takich jak np. ubezpieczenia przejściowego czy obowiązkowych w danym banku ubezpieczeń i przy płatności raty okazuje się, że jest ona od 100 do 150 złotych większa. Warto też poprosić o regulamin kredytu i wzór umowy, aby przejrzeć je przed podpisaniem umowy kredytowej, może się, bowiem okazać, że występują tam zapisy, które zobowiążą nas do dodatkowych opłat lub czynności w czasie trwania umowy kredytowej nie wykonanie, których spowodować w niektórych przypadkach może nawet wypowiedzenie umowy kredytu.
 
Komisja Nadzoru Finansowego chce przeciwdziałać nadmiernemu zadłużaniu się Polaków – czy to oznacza trudniejszy dostęp do kredytu?
Na początku chcę zaznaczyć, że Komisja Nadzoru Finansowego (KNF), jako organ nadzorczy nad działalnością banków kontrolował już do tej pory operacje kredytowe banków. KNF dokonuje tego poprzez Rekomendacje, które są zbiorem dobrych praktyk w zakresie np. udzielania kredytów. Poprzednik KNF Komisja Nadzoru Bankowego, (KNB) również w ten sposób wpływała na politykę kredytową banków np. przez wydanie w 2006 roku Rekomendacji S gdzie KNB ograniczył w pewnym stopniu udzielanie przez banki kredytów w walutach obcych.
Wzrost w ostatnim czasie niesystematycznie spłacanych kredytów skłonił nadzór do przyjęcia 23 lutego br. Rekomendacji T. Rekomendacja ta ma zapobiec nadmiernemu zadłużeniu się klientów i określenia wymogów czynności, które muszą wykonać banki w trakcie procesu podejmowania decyzji kredytowej. Rekomendacja przede wszystkim ustala bardzo ważny element, jakim jest współczynnik zadłużenia kredytobiorcy. W momencie wejścia w życie Rekomendacji, banki nie będą mogły udzielać kredytów klientom, których zadłużenie przekroczy 50% jego wynagrodzenia netto. KNF w swojej rekomendacji kładzie również duży nacisk na obowiązki informacyjne banków wobec klientów o ryzyku, jakie ponosi klient biorący kredyt.
Na dzień dzisiejszy banki mają dość dużą dowolność w liczeniu zdolności kredytowej przyszłych kredytobiorców. Co powoduje, że przy tym samym dochodzie w różnych bankach możemy uzyskać różną kwotę kredytu? Obecnie różnice te mogą sięgać nawet około 100 000 PLN. Wprowadzenie rekomendacji T spowoduje, że w każdym banku zdolność kredytowa będzie prawie identyczna. Spowoduje to według KNF zmniejszenie liczby „złych kredytów”. Niestety spowoduje to również, że pewna część osób straci zupełnie zdolność kredytową i dopóki nie zwiększą się ich dochody nie będą one mogły uzyskać np. kredytu na swoje wymarzone mieszkanie.
 
Czy można negocjować z bankiem stawki a jeżeli już to jakie?
Niestety pozycja klienta w stosunku do banku nie jest tak komfortowa. W większości przypadków nie mamy możliwości negocjacji z bankiem oprocentowania czy prowizji. Możliwość negocjacji prowizji czy oprocentowania dotyczy małego ułamka transakcji dla klientów biorących kilku milionowe kredyty i mających duży wkład własny.
 
Nie na wszystkim musimy się znać, więc może warto skorzystać z pomocy doradcy finansowego - ile taka pomoc kosztuje i na czym polega?
Zgadzam się z Pana zdaniem. Nie znamy się na wszystkim. Kredyt hipoteczny bierzemy raz góra dwa, trzy razy w życiu. Dlatego też dobrze jest skorzystać z pomocy innych osób, które się na tym znają.
Doradca finansowy może okazać się dobrym wyborem z następujących powodów:
- zna on oferty kilku lub kilkunastu banków i w bezstronny sposób porówna ich oferty, co na pewno zaoszczędzi nam czasu, bo wszystkie informacje uzyskamy w jednym miejscu bez stania w kolejkach;
- doradca pomoże nam skompletować potrzebną dokumentacje, co ma duże znaczenie przy budowie domu lub w niestandardowych sytuacjach, bo może uchronić nas przed kilkukrotnym donoszeniem dokumentów potrzebnych w banku do podjęcia decyzji;
- doradca pilotował będzie cały proces decyzyjny w banku, co może przyspieszyć czas, w którym otrzymamy decyzję kredytową;
- doradca wytłumaczy nam też, mało zrozumiały język umów kredytowych i regulaminów bankowych,
 
Pomoc profesjonalnego Doradcy przy uzyskaniu kredytu jest zupełnie darmowa i nie pobiera on opłat od klientów za swoje usługi.
 
 
 
 

Komentarze

  • Anna
    2018-02-26
    I Anna Scot chcę docenić Carl Logana z Lucas Kredytowej Wypożyczalni Spółki za pomoc z osobistych pożyczki, mam kredyt bez stresu po zaakceptowaniu Warunki spłaty firmy, jeśli masz w Potrzebie Finansowego pomocy skontaktuj się z nim przez e-mail.

    E-mail: lucasloanlendingcompania@gmail.com
    Whatapp: +1 (857) 325-5437
    Witryna: http://lucasloanlendingcompania.webs.com/
  • janko
    2010-03-31
    fajne informacje, kontynuacja artykulu z poprzedniego numeru, rzetelnie - tak trzymac,
*

Dodaj komentarz

  • Autor *
  • E-mail *
  • Komentarz *
  • Przepisz kod (wielkość liter ma znaczenie)