Własny cztery kąty, to marzenie chyba każdego Polaka. W ostatnich kilku latach dla części społeczeństwa marzenie to oddaliło się wyraźnie. Wszystko przez galopujące ceny nieruchomości. Od kilku miesięcy eksperci mówią jednak o stabilizacji cen, a nawet o ich spadku. Co chwile docierają do nas sprzeczne dane. Nas zainteresował lokalny rynek nieruchomości. Sprawdziliśmy jak kształtują się ceny w Zielonej Górze. Najtańsze mieszkanie kupimy od 2,5 tys. za metr kw. Za te bardziej ekskluzywne zapłacimy dwa razy więcej.
Ostatnie dane, które prezentuje nam Urząd statystyczny w Zielonej Górze mówią nam, że w naszym mieście znajduje się ponad 43 tysiące mieszkań. W 2006 roku prawie połowa z nich należała do spółdzielni, nieco ponad 6 tys. to mieszkania komunalne, a prawie 16 tys mieszkań znajdowało się w rękach prywatnych. W tym samym roku do użytku oddano prawie 480 nowych mieszkań. Tyle liczb. Odwiedziliśmy kilku zielonogórskich deweloperówi sprawdziliśmy jak liczby te wyglądają w tym roku i co ważniejsze jak przekładają cię na ceny mieszań w Zielonej Górze i w okolicach.
Zdefiniuj potrzebę
Operację po hasłem „własne M” należy zacząć od zdefiniowania swoich potrzeb. – Musimy podjąć decyzje jakie to będzie mieszkanie – przekonuje Jakub Zjawin, jeden z zielonogórskich deweloperów. – Wszystko po to, żeby nie kupić na przykład za dużego mieszkania lub jeżeli jesteśmy po sześćdziesiątce nie zamieszkać na czwartym piętrze. Może to dziwne, ale ludzie czasami o tym nie myślą – dodaje. Wybór musi być wiec optymalny zarówno pod względem funkcjonalności i użytkowania mieszkania, jak i pod względem finansowym. Naszą decyzję powinniśmy skonsultować na przykład z pośrednikiem w handlu nieruchomościami. Jak przekonują deweloperzy pośrednik patrzy na całą sprawę z boku, więc będzie mógł doradzić klientowi jak najlepszy wybór.
Hanna Krawczyk, współwłaścicielka innej agencji nieruchomości doradza na początek tzw. „zorientowanie się w rynku”. Można to zrobić samemu, ale można także zgłosić się do agencji, która posiada doświadczenie i na przykład prowadzi badania rynku. Zdarza się jeszcze, że na klatkach schodowych możemy znaleźć kartki z ogłoszeniami o kupnie lub sprzedaży mieszkania. Taka forma, jak podkreślają pośrednicy, jest jednak coraz rzadsza. – Są to archaiczne metody, ale każdy poszukuje jak mu wygodnie. – W dzisiejszych czasach przeważają jednak ogłoszenia w internecie – zapewnia Hanna Krawczyk. Jej zdaniem daje to ogromne możliwości prezentacji mieszkania, ponieważ możemy zobaczyć zdjęcia nieruchomości, dowiedzieć się w jakiej technologii została wybudowana czy sprawdzić jej lokalizacje na mapie, co także ma duże znaczenie. –W dzisiejszych czasach nie widze lepszego źródła pozyskiwania informacji o nieruchomościach – podkreśla deweloper.
Kiedy wiemy już czego potrzebujemy i zdecydujemy się na wizytę u pośrednika pojawiają się kolejne pytania. – Nasi klienci najczęściej pytają o różnice pomiędzy mieszkaniem spółdzielczym-włąsnościowym, a pełną własnością. Pytania dotyczą także materiałów użytych do budowy danej nieruchomości – informuje nas Jakub Zjawin. – Pytają się czy to <wielka płyta> czy cegła i jaka wielka jest różnica w kosztach eksploatacji takich mieszkań – dodaje Zjawin. Najważniejszym pytaniem prawie zawsze jest jednak cena, ale do niej jeszcze wrócimy.
Kiedy wiemy już czego potrzebujemy i zdecydujemy się na wizytę u pośrednika pojawiają się kolejne pytania. – Nasi klienci najczęściej pytają o różnice pomiędzy mieszkaniem spółdzielczym-włąsnościowym, a pełną własnością. Pytania dotyczą także materiałów użytych do budowy danej nieruchomości – informuje nas Jakub Zjawin. – Pytają się czy to <wielka płyta> czy cegła i jaka wielka jest różnica w kosztach eksploatacji takich mieszkań – dodaje Zjawin. Najważniejszym pytaniem prawie zawsze jest jednak cena, ale do niej jeszcze wrócimy.
Nie jest tak różowo
Wydawać by się mogło, że ofert jest dużo i bez problemu znajdziemy mieszkanie dla siebie. Po dokładnym przeszukaniu sieci okazuje się jednak, że znalezienie własnego M niekoniecznie jest łatwe. Jeżeli przyjmiemy dodatkowe warunki, takie jak rok budowy, materiały, czy lokalizacja, znalezienie mieszkania staje się jeszcze trudniejsze, bo pozostaje nam ledwie kilka ofert. Oczywiście wszystkie droższe niż się spodziewaliśmy. – Ofert sprzedaży jest sporo, ale kiedy zaczniemy zawężać krąg naszych poszukiwań, na przykład do niskich bloków zlokalizowanych w konkretnej części miasta, okazuje się tych ofert nie jest aż tak wiele – zgodnie twierdzą pośrednicy w obrocie nieruchomościami.
Nie wszyscy wiedzą, że ceny mieszkań, w tym i nowych, można negocjować. – Od 2 do 5% taka jest skala negocjacji między stronami. Często organizujemy takie spotkania, gdzie dwie strony negocjują między sobą cenę nieruchomości – mówi Hanna Krawczyk w rozmowie z Twoim rynkiem. Zwyczaj negocjowania cen potwierdza także Jakub Zjawin. – U nas można wynegocjować nawet 10% - zapewnia.
Nie wszyscy wiedzą, że ceny mieszkań, w tym i nowych, można negocjować. – Od 2 do 5% taka jest skala negocjacji między stronami. Często organizujemy takie spotkania, gdzie dwie strony negocjują między sobą cenę nieruchomości – mówi Hanna Krawczyk w rozmowie z Twoim rynkiem. Zwyczaj negocjowania cen potwierdza także Jakub Zjawin. – U nas można wynegocjować nawet 10% - zapewnia.
Drastyczny spadek cen nam nie grozi
Analitycy rynku nie są zgodni co do nadchodzących trendów na rynku mieszkaniowym. Jedni twierdzą, że ceny ustabilizowały się, a nawet spadają i będą spadać. Inni są zdania, że mamy do czynienia jedynie z korektą. Do tej drugiej opcji przekonuje nas Jakub Zjawin. – Od wielu lat mamy do czynienia ze wzrostem cen wszystkich nieruchomości. Po naszym wejściu do Unii Europejskiej wzrost ten znacznie przyśpieszył, co musiało w końcu spowodować odreagowanie rynku w postaci korekty, którą właśnie obserwujemy – wyjaśnia pośrednik. – Ceny jednak nadal będą rosnąć, chociaż już nie w takim tempie jak do tej pory – przewiduje. W czasie kiedy ceny mieszkań były najwyższe, metr kwadratowy w wysokim bloku kosztował średnio 3 tys. zł. Teraz zapłacimy o około 500 zł. mniej. Zainteresowanie takimi nieruchomościami w wysokich blokach zdecydowanie spadło. Mniej chętnych jest także na wielkie mieszkania, powyżej 80 m kw. To właśnie ich ceny spadły najbardziej.
Deweloperzy zwracają uwagę na inną sprawę. Rynek stało się nieco „normalniejszy”, ponieważ ceny nieruchomości o różnych standardach zróżnicowały się. – Co ciekawe te droższe cieszą się niesłabnącą popularnością po mimo relatywnie wysokich cen w okolicach 5 tys. za metr kw. – informuje nas Hanna Krawczyk. – Dobrym przykładem są bloki na Strumykowej i na Zaciszu, które znajdują nabywców bardzo szybko. Ludzie coraz częściej zwracają uwagę na udogodnienia takie jak podziemne czy zadaszone parkingi, a klatki schodowe są bardziej ekskluzywne niż w innych miejscach naszego miasta – zapewnia Krawczyk. Zdaniem Jakuba Zjawina, jednego z zielonogórskich deweloperów dużo rolę odegrał wzrastający standard życia w naszym kraju,
wtym i w naszym mieście. – Ludzie chcą mieszkać w lepszych budynkach, lepszych dzielnicach i mieć lepiej wyposażone mieszkania – przekonuje Zjawin.
Deweloperzy zwracają uwagę na inną sprawę. Rynek stało się nieco „normalniejszy”, ponieważ ceny nieruchomości o różnych standardach zróżnicowały się. – Co ciekawe te droższe cieszą się niesłabnącą popularnością po mimo relatywnie wysokich cen w okolicach 5 tys. za metr kw. – informuje nas Hanna Krawczyk. – Dobrym przykładem są bloki na Strumykowej i na Zaciszu, które znajdują nabywców bardzo szybko. Ludzie coraz częściej zwracają uwagę na udogodnienia takie jak podziemne czy zadaszone parkingi, a klatki schodowe są bardziej ekskluzywne niż w innych miejscach naszego miasta – zapewnia Krawczyk. Zdaniem Jakuba Zjawina, jednego z zielonogórskich deweloperów dużo rolę odegrał wzrastający standard życia w naszym kraju,
wtym i w naszym mieście. – Ludzie chcą mieszkać w lepszych budynkach, lepszych dzielnicach i mieć lepiej wyposażone mieszkania – przekonuje Zjawin.
Cenowa mapa
Patrząc na mapę naszego miasta możemy nawet wyróżnić całe dzielnice, gdzie mieszkania są na przykład dużo tańsze od średniej, lub wręcz przeciwnie. Niższe ceny na pewno napotkamy w starych wieżowcach na przykład przy ulicy Lisiej czy na Osiedlu Pomorskim. Także w części bloków na Osiedlu Łużyckim znajdziemy tańsze lokum. Dużym zainteresowaniem cieszą się za to mieszkania na przykład na deptaku. Inne popularne lokalizacje to Zacisze, Osiedle Leśne i okolice ulicy Strumykowej. Część zielonogórskich deweloperów uważa jednak, że
w przypadku oceny rynku kamienic w centrum Zielonej Góry trzeba być ostrożnym. Ponieważ ich ceny zależą od kondygnacji czy na przykład od wejścia naklatkę schodową. – Wiele osób, które kupują mieszkanie w kamienicy robi to z myślą o prowadzeniu działalności gospodarczej. Taką ciężko jest prowadzić na przykład na trzecim piętrze, ale na pierwszym można to robić z powodzenie. Z tego samego powodu istotne jest wejście na klatkę schodową, jeżeli znajduje się za kamienicą, to wartość mieszkania automatycznie spada – wyjaśnia zawiła kwestie Hanna Krawczyk. Zasada jest więc taka, że im wyżej tym taniej.
Od przyszłego roku na rynku pojawią się certyfikaty energetyczne. Każdy nowobudowany lokal oraz sprzedawane mieszkanie będzie musiało posiadać takowy. Mogą one spowodować spadek wartości starszych nieruchomości. Koszt takich badań z pewnością będzie jednak przerzucony na kupującego (będzie wliczony w cenę mieszkania), co spowoduje, że o spadek może być trudno. Z drugiej strony rynek sam wyregulował ceny mieszkań pod względem zużycia energii.
Cena nieruchomości zależy jednak nie tylko od lokalizacji i standardu mieszkania. Równie istotny jest popyt na mieszkania, a ten zależy oczywiście od dostępności kredytów hipotecznych. Po kilku latach kiedy kredyt mógł wziąć każdy, teraz banki coraz mocniej zabezpieczają się przed kryzysem na rynku kredytów hipotecznych. O zdanie w tej kwestii zapytaliśmy Dominika Jasińskiego naszego eksperta finansowego. – Jeno jest pewne. Banki coraz uważniej będą przyglądać się swoim klientom. O kredyt nie będzie już tak łatwo jak kiedyś – uważa Dominik Jasiński, ekspert Twojego rynku. – Coraz częściej będziemy słyszeć o konieczności posiadania wkładu własnego – zaznacza. Nasz ekspert doradza także dokładne przemyślenie i przeanalizowanie oferty kredytowej znajdującej się na rynku. Obecnie kredyty hipoteczne zaciąga się na kilkadziesiąt lat, więc decyzja musi być przemyślana. Dominik Jasiński przypomina także, żeby o kredyt starać się raczej w większych bankach, które mają już pewną tradycję i renomę.
w przypadku oceny rynku kamienic w centrum Zielonej Góry trzeba być ostrożnym. Ponieważ ich ceny zależą od kondygnacji czy na przykład od wejścia naklatkę schodową. – Wiele osób, które kupują mieszkanie w kamienicy robi to z myślą o prowadzeniu działalności gospodarczej. Taką ciężko jest prowadzić na przykład na trzecim piętrze, ale na pierwszym można to robić z powodzenie. Z tego samego powodu istotne jest wejście na klatkę schodową, jeżeli znajduje się za kamienicą, to wartość mieszkania automatycznie spada – wyjaśnia zawiła kwestie Hanna Krawczyk. Zasada jest więc taka, że im wyżej tym taniej.
Od przyszłego roku na rynku pojawią się certyfikaty energetyczne. Każdy nowobudowany lokal oraz sprzedawane mieszkanie będzie musiało posiadać takowy. Mogą one spowodować spadek wartości starszych nieruchomości. Koszt takich badań z pewnością będzie jednak przerzucony na kupującego (będzie wliczony w cenę mieszkania), co spowoduje, że o spadek może być trudno. Z drugiej strony rynek sam wyregulował ceny mieszkań pod względem zużycia energii.
Cena nieruchomości zależy jednak nie tylko od lokalizacji i standardu mieszkania. Równie istotny jest popyt na mieszkania, a ten zależy oczywiście od dostępności kredytów hipotecznych. Po kilku latach kiedy kredyt mógł wziąć każdy, teraz banki coraz mocniej zabezpieczają się przed kryzysem na rynku kredytów hipotecznych. O zdanie w tej kwestii zapytaliśmy Dominika Jasińskiego naszego eksperta finansowego. – Jeno jest pewne. Banki coraz uważniej będą przyglądać się swoim klientom. O kredyt nie będzie już tak łatwo jak kiedyś – uważa Dominik Jasiński, ekspert Twojego rynku. – Coraz częściej będziemy słyszeć o konieczności posiadania wkładu własnego – zaznacza. Nasz ekspert doradza także dokładne przemyślenie i przeanalizowanie oferty kredytowej znajdującej się na rynku. Obecnie kredyty hipoteczne zaciąga się na kilkadziesiąt lat, więc decyzja musi być przemyślana. Dominik Jasiński przypomina także, żeby o kredyt starać się raczej w większych bankach, które mają już pewną tradycję i renomę.
